On dit souvent « compromis de vente, vaut vente », car en droit, dès que l’acheteur et le vendeur sont d’accord sur le principe de la vente de l’immeuble et sur son prix, le contrat est tout à fait valable. Il fait la loi des parties qui sont tenues par celui-ci.

Or, bien souvent, le compromis de vente impose le paiement d’un acompte que le vendeur pourra conserver si l’acquéreur devient défaillant, notamment en raison d’une difficulté liée à l’obtention d’un prêt destiné à payer le prix de vente.

L’acquéreur prévoyant aura généralement préalablement pris contact avec son banquier afin de se faire une idée plus ou moins précise du montant du crédit qu’il pourra raisonnablement obtenir, mais pour éviter tous soucis à ce sujet, l’acquéreur sera avisé de préciser dans le compromis de vente, qu’il achète le bien sous la condition suspensive d’obtenir dans un délai à fixer (généralement entre six et huit semaines) un crédit lui permettant de réaliser cette acquisition (et éventuellement des travaux complémentaires), le crédit étant demandé et obtenu auprès d’un organisme bancaire au taux usuel du marché et qu’à défaut pour lui de l’obtenir, il peut valablement se désister de la vente sans courir le risque de perdre son acompte. Il ne sera alors juridiquement engagé que si il obtient ensuite son crédit dans le délai convenu et à défaut, la vente sera censée n’avoir jamais été conclue, de sorte que son acompte devra lui être remboursé.

Ceci étant, il est permis au vendeur de prévoir dans le compromis qu’en cas de refus de crédit, il pourra cependant conserver une somme d’argent à titre d’indemnité car il aura perdu du temps (parfois jusqu’à huit semaines) et les intérêts qu’il aurait pu obtenir sur le prix de vente durant ce temps. Le vendeur aura peut-être aussi manqué un acquéreur qui aurait pu lui acheter son immeuble.
Le montant de cette indemnité forfaitaire doit être préalablement convenu dans le compromis pour éviter des conflits ultérieurs

Par ailleurs, le vendeur restera en droit d’exiger que l’acquéreur prouve d’une part qu’il a accompli toutes les démarches normales pour obtenir son prêt, et d’autre part que la banque le lui a réellement refusé. Il n’est pas rare que les compromis prévoient qu’il faut produire le refus de deux banques au moins (ceci évite les risques de collusions entre un candidat acquéreur et son banquier).
Il faut aussi prouver que le refus du crédit a bien été porté à la connaissance du vendeur avant la fin de l’échéance prévue dans le compromis de vente et nous conseillons dès lors à l’acquéreur malheureux de le lui annoncer au moyen d’un courrier recommandé avec accusé de réception.

La rédaction de la clause contenant la condition suspensive d’obtention du financement devra dès lors être effectuée avec grand soin pour éviter des difficultés en cas de refus (quel délai pour obtenir le crédit, quel montant emprunté et à quel taux, combien de banques, comment communiquer le refus éventuel du crédit, le cas échéant quelle indemnité pourra être conservée par le vendeur, etc.).

L’enjeu est suffisament important que pour s’assurer le concours d’un professionnel.

Didier DE DECKER, Avocat