LA RÉSILIATION ANTICIPÉE PAR LE PRENEUR D’UN BAIL DE RÉSIDENCE PRINCIPALE

Prendre un immeuble à bail en vue de l’affecter à sa résidence principale constitue un contrat réputé conclu, à défaut de stipulations contraires, pour une durée de neuf années. Cet engagement s’avère souvent fort long, notamment lorsque la location n’est envisagée que comme période de transition, par exemple avant l’achat d’une habitation. Le législateur n’a pas ignoré cet inconvénient et a donc permis au preneur de se délier anticipativement de ce contrat, sous certaines conditions.

C’est ainsi que l’article 3 § 5 de la loi du 20 février 1991 sur les baux relatifs à la résidence principale du preneur octroie à ce dernier la possibilité de mettre fin au bail, à tout moment, sans devoir justifier d’un quelconque motif, moyennant un congé de trois mois et le paiement d’une indemnité dégressive.

Le fait que le preneur puisse se délier à tout moment, sans attendre l’échéance du loyer ou l’expiration d’une quelconque durée d’occupation, trahit l’esprit favorable au preneur qui a guidé cette loi.

Le régime auquel est soumis le preneur contraste en effet fortement avec celui du bailleur. A titre de comparaison, si ce dernier souhaite mettre fin au bail, sans motif, il ne pourra le faire qu’à l’échéance d’un triennat, moyennant un préavis de six mois et le paiement d’une indemnité équivalente à neuf mois ou six mois de loyer selon que le renom est donné à l’expiration du premier ou du second triennat. On conçoit d’emblé la différence de traitement.

En ce qui concerne le congé, et cela est commun au bailleur et au preneur, il n’est prévu aucune condition particulière de forme ou de fond pour son expression. On ne peut cependant que conseiller vivement le recours à l’envoi postal recommandé pour une question de preuve de sa notification.

Enfin, l’indemnité due par le preneur en cas de résiliation anticipée du bail n’a aucune mesure par rapport à celle due par le bailleur. Le preneur ne devra en effet s’acquitter que d’une indemnité équivalente à trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le renom expire lors de la première, la seconde ou la troisième année du premier triennat. A partir de la quatrième année de location, le preneur pourra se libérer sans indemnité.

On notera que pour déterminer le montant de l’indemnité, c’est la date à laquelle le renom expire, et non celle à laquelle il est donné, qui est pris en considération.

Enfin, même si c’est lui qui prend l’initiative de rompre le contrat de bail, le preneur peut demander une prorogation pour circonstances exceptionnelles. L’article 11 de la loi prévoit en effet cette faculté « lorsque le bail vient à échéance ou prend fin par l’effet d’un congé » sans distinguer l’initiateur de cette fin.

Le droit du bail de résidence principal accorde donc de larges faveurs au preneur, protégé par des dispositions à sens unique.

Me Grégoire CLAUSSE

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