L'INDEMNITE D'OCCUPATION DE L'IMMEUBLE

Le partage d'un immeuble dans lequel plusieurs personnes ont des droits peut intervenir dans plusieurs hypothèses comme par exemple :
Suite au divorce des époux ayant acquis ensemble cet immeuble ou de la séparation des concubins qui ont fait la même opération.
Suite à la mise en vente de cet immeuble indivis ou commun à la demande d'un tiers créancier.
A la demande de n'importe quel copropriétaire si il n'existe pas de pacte d'indivision.
En cas d'une succession comportant un immeuble et plusieurs héritiers.
Etc.

Dans le cadre des opérations de comptes à faire entre les différents intervenants ayant des droits dans l'immeuble, il apparaît souvent que l'un d'entre s'est maintenu seul ou avec ses enfants dans cet immeuble commun ou indivis. Il apparaît parfois que cette personne s'est maintenue seule ou avec les enfants dans un immeuble appartenant en propre à son conjoint ou compagnon indépendamment d'un partage à réaliser de ce bien.

Dans ces cas, il est généralement question de mettre à charge de l'occupant une indemnité due.

Le fondement juridique de cette indemnité peut trouver sa justification, soit dans les règles du Code civil relatives à la copropriété, soit dans la théorie de l'enrichissement sans cause (l'occupant s'enrichit en faisant l'économie du loyer, le co-indivisaire s'appauvrit en perdant un loyer et il n'existe apparemment pas de cause justifiant l'enrichissement de l'un et l'appauvrissement de l'autre).

Bien souvent, le montant de cette indemnité sera fixé en tenant compte de la valeur locative du bien.

Dans certains cas, il peut être utile d'aborder immédiatement cette question au moment de la séparation, par exemple en demandant au Tribunal de Première Instance qui fixe les modalités financières de la séparation de tenir compte de l'indemnité d'occupation qui pourrait être revendiquée par l'époux (ou le concubin) non occupant. Certains juge ont décidé à cet égard que parmi les modalités financières, il fallait inclure un droit d'occupation gratuit en vertu du devoir de secours et d'assistance entre époux ou en application des obligations de contribution alimentaire aux frais d'entretien et d'éducation de enfants.

Parfois, c'est bien après que la séparation ait été consommée et donc en dehors d'une décision judiciaire que cette question est abordée et qu'une partie demande de tenir compte de la présence d'enfants communs dans le logement, notamment en vantant une différence de revenus entre les parents et une obligation alimentaire de contribuer au frais d'entretien et d'éducation de ceux-ci. Il arrive alors parfois que l'indemnité d'occupation soit réduite, voir même supprimée.

Bien entendu, ces éléments ne valent que lorsqu'il est question de partage suite à un mariage ou un ménage. Il est souvent vain d'invoquer ces arguments en cas de sortie d'indivision successorale ou de copropriété entre des personnes sans liens entre elles.

Il est parfois utile aussi de discuter de la date à partir de laquelle cette indemnité éventuelle peut être exigée.

Me Didier DE DECKER

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