L'ACHAT D'UN IMMEUBLE SUR PLAN (2)

Dans un précédent article, nous évoquions la loi Breyne qui avait été édictée pour tenter d'éviter certaines catastrophes rencontrées lors de l'achat d'immeuble sur plan « clé sur porte » (faillite du promoteur, arrêt des travaux, malfaçons, etc.).

Pour rappel et en bref :
Tout professionnel qui promeut la construction d'un immeuble à vendre est responsable des malfaçons, des retards de livraison de l'immeuble ou encore des vices cachés et ce au même titre que l'entrepreneur lui même. La garantie décennale joue.
La loi prévoit également toute une série de mentions dans le contrat et d'annexes à celui-ci et l'acquéreur peut invoquer la nullité du contrat si les mentions obligatoires ne sont pas reprises ou si les annexes ne sont pas jointes. Par ailleurs, la loi prévoit que l'acquéreur ne devient propriétaire du bâtiment qu'au fur et à mesure de la réalisation des travaux et surtout qu'il ne doit le payer que par un système de tranches.
Le vendeur ou l'entrepreneur doit préalablement à la conclusion du contrat verser à la Caisse des Dépôts et Consignation une garantie (cautionnement) évaluée à 5% du prix de l'immeuble. Si l'entrepreneur ne bénéfice pas d'une agréation, un organisme bancaire doit se porter caution de ses engagements.

Les contrats sont ainsi souvent relativement complexes et il arrive que le promoteur tente de se faire dispenser d'une obligation mise à sa charge.

Un lecteur nous demandait si le promoteur pouvait prévoir dans le contrat la mainlevée de la caution avant la réception définitive de l'ouvrage.

L'article 12 alinéa 1er de la loi prévoit que « lorsque le vendeur ou l'entrepreneur répond [...] aux conditions de la loi du 20 mars 1991 organisant l'agréation des entrepreneurs, il est tenu de constituer un cautionnement dont le montant ainsi que les modalités de dépôt et de libération sont déterminées par le Roi ». Or, l'Arrêté Royal portant exécution de la loi Breyne prévoit que « le cautionnement est libéré par moitiés, la première à la réception provisoire, la seconde à la réception définitive, selon les modalités fixées à l'alinéa suivant.

Dans les quinze jours de la demande qui lui en est faite par le vendeur ou l'entrepreneur [...], l'acheteur ou le maître de l'ouvrage donne mainlevée à la Caisse des dépôts et consignations, pour la première ou la seconde moitié du cautionnement, selon le cas.[...] ».

Soulignons que que les dispositions de la loi BREYNE ont un caractère impératif et s'imposent dès lors aux parties qui, même de commun accord, ne peuvent y déroger.

La pratique d'une mainlevée totale antérieure à la réception définitive est dès lors illégale.

Il a notamment été jugé en 1989 que « des professionnels en matière de cautionnements constitués en exécution de la loi « Breyne » ne peuvent ignorer que la validité de la mainlevée demandée par l'entrepreneur est subordonnée à la réception définitive. Il leur incombe de vérifier son existence sous leur propre responsabilité ».

Me Didier DE DECKER

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