L'ACHAT D'UN IMMEUBLE SUR PLAN

Qui n'a jamais vu une publicité d'un promoteur proposant d'acquérir un immeuble qui n'est pas encore construit sur base de plans ou en « clé sur porte » ?

Afin de tenter d'éviter les catastrophes qui se produisaient par exemple lorsque le promoteur immobilier faisait faillite alors qu'il avait été payé, ou lorsque des malfaçon se produisaient, le législateur adopté le 9 juillet 1971, la loi Breyne, du nom de son auteur, le Ministre de la Famille et du Logement Gust Beynes.

Selon cette loi, tout professionnel qui promeut la construction d'un immeuble à vendre est responsable des malfaçons, des retards de livraison de l'immeuble ou encore des vices cachés et ce au même titre que l'entrepreneur lui même. La garantie décennale joue.

La loi prévoit également toute une série de mentions :
Identité du propriétaire du terrain et des construction éventuellement déjà existantes,
le prix (celui-ci peut être revu selon une procédure particulière),
la date de délivrance du permis d'urbanisme,
la date du début des travaux, la durée de ceux-ci et la date de livraisaon,
les dommages et intérêts en cas de retard,
le mode de réception des travaux qui doit nécessairement être constatée par un acte écrit signé par les parties,
etc.

Elle prévoit également d'annexes que le contrat liant l'acquéreur et le promoteur doit contenir
les plans,
le cahier des charges détaillé des travaux,
etc.

L'acquéreur peut invoquer la nullité du contrat si ces mentions ne sont pas reprises ou si les annexes ne sont pas jointes.

Par ailleurs, la loi prévoit que l'acquéreur ne devient propriétaire du bâtiment qu'au fur et à mesure de la réalisation des travaux et surtout qu'il ne doit le payer que par un système de tranches fixé également en fonction de l'évolution des travaux. Ceci diminue sensiblement le risque de l'acquéreur en cas de faillite du promoteur.

La loi Breynes prévoit encore pour protéger le futur propriétaire que le vendeur ou l'entrepreneur doit préalablement à la conclusion du contrat verser à la Caisse des Dépôts et Consignation une garantie (cautionnement) évaluée à 5% du prix de l'immeuble.

Si l'entrepreneur ne bénéfice pas d'une agréation, un organisme bancaire doit se porter caution de ses engagements vis-à-vis de l'acquéreur et notamment du versement des sommes nécessaires à la finition des travaux en cas de défaillance du vendeur.

Les contrats sont ainsi souvent relativement complexes et il arrive que le promoteur tente de se faire dispenser d'une obligation mise à sa charge.

Eu égard à l'enjeu, il convient dès lors d'être extrêmement prudent et demander l'avis d'un juriste. Un conseil coûte moins cher qu'un procès.

Me Didier DE DECKER

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