AVANT DE SIGNER UN COMPROMIS DE VENTE ...

C'est bien connu, le Belge a « une brique dans le ventre ».

De nombreux acheteurs pensent à tort qu'ils ne sont pas totalement engagés par la signature du compromis de vente d'un immeuble (terrain, maison, appartement) et que seul l'acte authentique de vente signé chez un notaire a une valeur juridique. Ils pensent alors qu'une fois la signature apposée sur le compromis, ils peuvent encore sans difficulté renoncer à l'acquisition du bien ou négocier d'autres conditions.

Il n'y a rien de plus faux.

La signature d'un compromis de vente vaut vente. La vente est définitive et les signataires sont tenus par leurs engagements réciproques.

Il convient dès lors d'être particulièrement attentif au document qui vous est présenté car son contenu ne pourra plus être modifié ultérieurement sans l'accord de l'autre partie sur toutes les modifications éventuelles.

Le compromis doit nécessairement contenir certaines mentions :
L'identité complète des parties (le vendeur est-il seul propriétaire ? Si le propriétaire est une société, la personne signataire peut-elle légalement l'engager ? Si le vendeur est un mineur, est-il valablement représenté ?).
La description aussi précise que possible du bien vendu (quelle est la cave ou quel est l'emplacement de parking vendu avec l'appartement ? Le bien est-il vendu avec le mobilier de la cuisine équipée et/ou de la salle de bain ?
Le bien est-il l'immeuble familial ? Si oui, les deux époux ont-ils consenti à la vente ?

Il faut préciser la superficie du bien (reprendre celle mentionnée dans le titre de propriété que le vendeur doit présenter) et la question des servitudes éventuelles (droit de passage, d'écoulement des eaux, etc.)

Il faut également mentionner le type d'occupation du bien (est-il loué, si oui pour combien de temps et moyennant quel loyer ?) Est-il occupé par le vendeur, si oui pour quelle date s'engage-t-il à libérer les lieux ? Pour les appartements, vérifiez l'acte de base, le règlement de copropriété, le sort du fond de roulement et également le montant des charges de copropriété. Pour bien faire, il faut relire les procès-verbaux des dernières assemblées générales des copropriétaires pour s'assurer des décisions prises (est-il prévu d'engager des dépenses importantes ?) S'agissant d'un terrain : quelle est son affectation ? Qu'en est-il du permis de lotissement pour les prescriptions urbanistiques contraignantes ?

• Le prix doit être fixé avec précision, de même que le montant de l'acompte et le sort réservé à celui-ci en cas de défaillance. L'acquéreur peut-il exiger l'exécution du contrat malgré la défaillance de l'acheteur, quelles sont les autres sanctions prévues et leur mode de calcul éventuel (intérêts de retard, dommages et intérêts, etc.) ?

Dans le prochain article, nous présenterons quelques autre mentions auxquelles il faut être particulièrement attentif.

Me Didier DE DECKER

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