REVENDRE UN IMMEUBLE ACHETE/CONSTRUIT SOUS REGIME TVA

Il arrive parfois que pour des raisons qui leur sont propres, des personnes ayant acquis, construit ou fait construire un immeuble (maison ou appartement) neuf moyennant paiement de la TVA envisagent de le revendre relativement rapidement.

Dans ce cas, ils pourraient être tentés de récupérer cette TVA.

Les vendeurs doivent demander que la nouvelle vente soit soumise au régime de la TVA de manière à récupérer la TVA ainsi qu’une partie des droits d’enregistrement payés lors de leur acquisition.

Plusieurs conditions doivent être remplies pour ce faire :

Les vendeurs doivent demander à l’administration de la TVA de leur domicile un assujettissement occasionnel. Ils devront compléter des formulaires fournis par l’administration et recevoir un numéro d’assujettissement occasionnel.

Ensuite, ils doivent très clairement informer l’acquéreur qu’ils entendent soumettre la vente de l’immeuble au régime TVA. En effet, le taux de la TVA est plus important que celui des droits d’enregistrement. L’acquéreur devra dès lors payer plus cher et il faut donc qu’il en soit informé immédiatement. Cette information doit être effectuée au plus tôt, par écrit et figurer dans le premier acte relatif à la vente (généralement dans le compromis). Les vendeurs doivent également ventiler le prix de façon à différencier celui du terrain de celui du bâtiment.

L’article 8 du Code TVA qui règle cette question impose également comme condition que l’immeuble revendu ait conservé son statut d’immeuble neuf. Il faut pour cela que la vente intervienne au plus tard le 31 décembre de la seconde année qui suit celle au cours de laquelle a eu lieu la première utilisation ou la première occupation de ce bâtiment.

Si ces conditions sont remplies, les vendeurs pourront demander le remboursement de la TVA. Ils pourront déduire de la somme payée par l’acquéreur à titre de TVA la taxe qu’ils avaient eux-mêmes payées lors de leur acquisition/construction initiale. Bien entendu, ils devront retourner ensuite à l’administration le solde de TVA payée par l’acquéreur sous peine de devoir payer en plus des amendes (pouvant atteindre le doble de la TVA) et des intérêts de retard (cette restitution doit être faite dans le mois de la vente au plus tard).

Complémentairement, si la revente a lieu moins de deux ans après l’acquisition et que le bien est situé en Région wallonne, ils pourront demander la restitution de 3/5ème des droits d’enregistrement payés pour le terrain conformément à l’article 212 du Code des droits d’enregistrement. La restitution sera de 36% en Région bruxelloise.

Comme la revente se fera via un notaire pour la passation de l’acte authentique, les vendeurs seront avisés d’en parler avec lui dès le départ. Ses conseils leurs seront bien utiles.

Me Didier DE DECKER

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